Если первые этажи застройки в историческом центре Минска всегда были заполнены магазинами и кафе, то новые способы строительства дали импульс развитию стрит-ретейла в некоторых спальных районах.

В Минске традиционный стрит-ритейл располагается на улицах исторического центра, в границах кварталов Верхний Город, Троицкое и Раковское предместье. Существует уличная торговля и в жилых районах – она разместилась в жилых массивах. Как развиваются эти два направления, говорится в аналитике консалтинговой компании NAI Belarus.

В центре – государство, в районах - частники

В классическом стрит-ретейле Минска сохраняется большой удельный вес ведомственной недвижимости, помещений коммунальной собственности, находящихся в ведении ЖКХ (ЖРЭО) или предприятия «Мiнская спадчына», ответственного за реконструкцию исторической застройки.

Стрит-ритейл новых жилых районов обычно принадлежит частным застройщикам. Объекты на стадии строительства или после ввода часто продаются, а покупателями выступают коммерческие компании, предприниматели или физические лица.

Всего в стрит-ритейле новых районов на начало 2024 года имеется свыше 230 тыс. кв. м валовой арендной площади. С 2024 года ожидается прирост площадей в секторе за счет новой локации: района Северный Берег. Однако это в перспективе, поскольку по состоянию на март в эксплуатацию не введен ни один дом.

Новые типы застройки дали импульс районному сервису

Старые районы, застроенные «панелью», как, например, Зеленый луг, Юго-Запад, Малиновка, строились с целью максимально нарастить жилой фонд. За редким исключением, первые этажи не выводили из жилого фонда. Сказывалась и специфика домостроения: сложно предусмотреть пригодное для коммерческого использования помещение в типовом доме большинства серий КПД.

С ростом масштабов коммерческого жилищного строительства с широким применением монолитного и каркасно-блочного домостроения, значительно увеличилась возможность свободной планировки. Это дало импульс районным объектам торговли. Основными локациями стрит-ритейла стали первые линии застройки проспектов Победителей (молодой район Лебяжий); Дзержинского (район Грушевка и по линии метро вдоль Юго-Запада и Малиновки); улицы Притыцкого, от станции метро «Спортивная» и до выезда из города; комплексная застройка районов «Маяк Минска» и «Минск Мир».

Есть ли спрос?

Помещения для размещения объектов стрит-ретейла востребованы как в центре города, так и в новых районах. Фактическая вакантность в стрит-ритейле низкая во всех основных локациях. Практически нет незанятых помещений в объектах исторического центра и первой линии застройки торговых коридоров в новостройках.

В среднем уровень вакантности в стрит-ритейле новых районов находится в пределах 5-7%.

Кто «заселяет» объекты?

Помимо обычных магазинов и услуг в объектах в новых районах все чаще открываются пункты выдачи заказов популярных интернет-магазинов. Как отмечают эксперты, в новых районах проживает более молодое и «продвинутое» население, которое лояльно к e-commerce. Как пример можно привести развитие пунктов выдачи заказов в районе «Минск Мир». Так, по состоянию на январь 2023 года в районе работал только один пункт маркетплейса OZON. В начале 2024 года было открыто уже 7 объектов. То есть только в одной локации в течение одного года произошел рост в семь раз. Аналогичная ситуация и с сетью Wildberries, которая в указанном районе открыла на начало 2024 года уже 10 пунктов выдачи.

Однотипные объекты

Очевидными недостатками в стрит-ритейле новых районов Минска является бессистемный подход и нерегулируемая конкуренция, когда буквально в 3-5 минутах пешей доступности бывает по нескольку однотипных арендаторов (операторов). Ниже на схеме приведен наглядный пример.